Un éco-quartier sur le site d’Henricot 2 ?

Comparaison des appels d’offres de Liège et de CSE

Publié le samedi 5 juin 2010

Si l’appel à intérêts pour l’éco-quartier du Sart-Tilman à Liège peut être téléchargé gratuitement via le site de la ville (vous pouvez le consulter en annexe de cet article ci-dessous), il faudra aux candidats intéressés par le projet d’Henricot 2 débourser 50 € pour pouvoir recevoir les documents nécessaires…

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Appel à projets Liège

Pour notre part, nous avons pu consulter –gratuitement- les documents stéphanois qui étaient joints aux dossiers mis à disposition des conseillers en vue de la réunion du conseil communal du 3 mai 2010.

Nous préférons ne pas prendre le risque d’être accusés de mettre à mal les finances communales en fournissant gratuitement les précieux documents. Mais qu’il nous soit permis de pointer les différences les plus marquantes entre l’appel liégeois et l’appel stéphanois.

1. Mais d’abord les ressemblances…

Court-Saint-Etienne s’est très largement inspiré du document liégeois et les 2 appels à projets mettent l’accent sur le caractère « durable » des projets attendus ; ils demandent quasiment exactement que les candidats fournissent les mêmes documents. Nous avons mis en évidence les minuscules différences entre les deux appels :

(Le candidat devra fournir) Un dossier descriptif de 15 pages A4 maximum sera joint au projet. Il comprend :

  • Une note justificative de 5 pages A4 maximum, reprenant un exposé de la philosophie générale du projet, la description du parti urbanistique et architectural, la définition des options proposées et la présentation des principes
    • (Liège) de "l’éco-quartier"
    • (Court-Saint-Etienne) des économies d’énergie et du développement durable. Cette note doit justifier de la cohérence du projet : compatibilité des fonctions, équipements, effets induits dans le quartier, scénario défini en termes d’accessibilité, de parcage, de statut de voirie(s) à créer,… ;
  • Une note de 2 pages A4 maximum détaillant le programme proposé et réalisant l’inventaire des fonctions projetées ainsi que des superficies estimées ;
  • Une note technique de 5 pages A4 maximum concernant la dimension durable du projet : conception du projet, infrastructures, épuration des eaux usées, égouttage, approvisionnement en énergie et en eau du domaine, matériaux utilisés, principes de gestion des déchets et du recyclage, isolation et la performance énergétique des constructions, principes de gestion des coûts (entretien, maintenance, etc.) ;
  • Une note de 2 pages A4 maximum précisant la planification des études et des travaux (phasage, échéances, délais d’achèvement, traitement et prise en charge des zones en attente…) ;
  • Une note d’1 page A4 maximum proposant une méthodologie et des moyens de concertation
    • (Liège) avec la Ville, la Région, l’Université et la population concernée.
    • (Court-Saint-Etienne) avec la Commune de Court-Saint-Etienne, la Région wallonne, la Province et la population concernée.

2. Première différence : le titre et la description succincte du marché, telle qu’on peut la trouver sur internet

Court-Saint-Etienne :

Commune de Court-Saint-Etienne
Appel à intérêts
Modalités et prescriptions de vente du site Henricot 2

« Au travers d’une procédure qualitative et transparente, sélectionner un investisseur/promoteur compétent et expérimenté qui aura établi une étude de développement et un programme d’aménagement du site Henricot n° 2 situé avenue des Combattants et proposé le meilleur prix pour l’achat du site et/ou le meilleur montage financier. Date limite de réception des offres ou des demandes de participation : 01/10/2010 »

Aucune référence dans cette présentation au caractère durable du projet attendu. Au contraire, l’annonce semble indiquer que c’est le meilleur prix et/ou le meilleur montage financier qui constituera l’unique critère de sélection des offres…. Pourtant, comme on le verra ci-dessous, le prix ne sera pas le critère le plus important lors de la sélection des projets.

Liège :

Ville de Liège
Eco-quartier du Sart-Tilman
Appel à intérêts

« Au travers d’une procédure qualitative et transparente, sélectionner un partenaire compétent et expérimenté qui aura établi un programme opérationnel de développement du site et proposé un « Plan directeur » pour son aménagement. »

Hormis le fait que l’appel complet est disponible gratuitement via internet, les choses sont bien plus claires du côté liégeois. Le titre lui-même est explicite : c’est une éco-quartier que l’on veut… On ne parle pas du prix, on cherche un partenaire, pas un investisseur/promoteur

3. Le poids des différents critères pour choisir le meilleur projet

On l’a vu, les projets attendus de part et d’autre devront viser au développement d’un éco-quartier ou (comme du côté stéphanois on semble ne pas aimer ce terme d’ « éco-quartier ») au moins d’un quartier où au moins les concepts de développement durable et d’économie d’énergie seront au centre du projet.

L’évaluation des projets (par le jury, cf point suivant) se fera en deux temps.

La 1ère phase sera identique à Liège et à Court :

Evaluation des projets – Phase 1
Le jury évalue la qualité des candidatures par cotation sur base des paramètres suivants : 1. La qualité de l’équipe candidate : partenaires, capacités, références et notoriété (pondération : 50 pts sur 100). 2. La pertinence et la cohérence de l’exposé écrit des intentions du candidat, la démarche créatrice (25 pts sur 100). 3. La réflexion et les réponses proposées en matière de développement durable et de performances énergétiques (25 pts sur 100).

Très bien ! …Malheureusement, la majorité stéphanoise s’est montré plus frileuse lorsqu’il s’est agit de déterminer le poids des différents critères dans la phase 2, la phase finale…

Liège

Evaluation des projets – phase 2

Après une présentation orale par les candidats retenus, le jury évalue les différentes propositions par cotation sur base des paramètres suivants :

1. Qualité du projet (pondération : 80 pts sur 100)
-  Parti urbanistique, image d’ensemble du quartier, qualité des espaces publics (30 pts) ;
-  propositions dans le domaine de la gestion de l’énergie et du développement durable (30 pts) ;
-  qualité architecturale des constructions et leur intégration dans l’environnement (10 pts) ;
-  programme proposé, fonctions prévues et typologies de logement (10 pts).

2. L’offre d’achat des terrains (pondération : 20 pts sur 100).

Court-Saint-Etienne

Evaluation des projets – phase 2

Après une présentation orale par les candidats retenus, le jury évalue les différentes propositions par cotation sur base des paramètres suivants :

1. Qualité du projet (pondération : 90 pts sur 120)
-  Parti urbanistique, image d’ensemble du quartier, qualité des espaces publics (30 pts) ;
-  propositions dans le domaine de la gestion de l’énergie et du développement durable (30 pts) ;
-  qualité architecturale des constructions et leur intégration dans l’environnement (20 pts) ;
-  programme proposé, fonctions prévues et typologies de logement (10 pts).

2. L’offre d’achat des terrains (pondération : 30 pts sur 120).

Pour faciliter la comparaison, remettons toutes les cotations sur 100 :

CRITERES LIEGE COURT

Qualité du projet

Parti urbanistique 30 25
Développement durable 30 25
Qualité architecturale 10 16,7
Programme proposé 10 8,3

Prix

Prix 20 25
TOTAL 100 100

La majorité stéphanoise a donc décidé de diminuer notamment le poids du critère « développement durable » au profit du critère « prix d’achat offert »…

4. Evaluation de l’offre de prix

Les formules pour attribuer la côté au prix d’achat du terrain que les candidats proposent ne sont pas très simples. Mais essayer de les comprendre éclaire aussi la différence de volonté entre Liège et Court-Saint-Etienne…

Liège

L’offre d’achat est évaluée sur base de la formule suivante :
Soit,
Pmax = offre la plus haute
Pn = offre du promoteur n • Si Pmax ≤ 1.500.000 € Cotation pour tous = 144,38 x ((Pn - 1.317.500 €) / 1.317.500 €) • Si Pmax ≥ 1.500.000 € Cotation pour tous = 20 x ((Pn - 1.317.500 €) / (Pmax - 1.317.500 €))

Court-Saint-Etienne

L’offre d’achat est évaluée sur base de la formule suivante :
Soit,
Pmin = offre la plus basse
Pmax = offre la plus haute
Pn = offre du promoteur n
Cotation pour tous = 30 X (Pn-Pmin)/(Pmax-Pmin)

La formule liégeoise offre 3 avantages :
- elle fait apparaître le prix minimum attendu : si un candidat remet un prix en dessous de 1.317.500 €, il n’obtiendra aucun point, inutile de faire une offre en dessous de ce montant ;
- elle donne plus de poids au prix s’il y a une proposition au-dessus de 1.500.000 €
- elle pondère judicieusement les offres Bref, les choses sont claires : inutile de remettre une offre en dessous de 1.317.500 € et si vous remettez un prix au-dessus de 1,5 millions votre proposition aura plus de poids…

Du côté de Court-Saint-Etienne, le flou… La Commune ne peut pas vendre en dessous d’un certain prix, estimé par un expert (du côté liégeois, ce sont les 1.317.500 €), les candidats ne le connaissent pas. Ceux qui remettront un prix en dessous de cette estimation auront perdu leur temps et leur argent…

De plus, les offres seront mal pondérées : Imaginons qu’il y ait 2 offres à Court, une à 5.000.000 € et une autre à 5.000.001 €. La 1ère offre obtiendra 0 (zéro !) point, la seconde raflera 30 points !...

5. La composition du jury qui sera amené à juger les offres

Du côté liégeois, le jury sera composé de :
-  4 représentants de l’Université de Liège
-  3 échevins de Liège
-  Le fonctionnaire qui dirige les services de l’urbanisme de Liège
-  Le fonctionnaire délégué de la Région wallonne
-  Un expert dans le domaine du développement durable

Bref, du côté liégeois, 3 politiques sur 10 membres du jury

Du coté stéphanois, le jury sera composé de :
-  Le Bourgmestre
-  3 échevins
-  2 conseillers communaux de la majorité
-  2 conseillers communaux de l’opposition
-  Le fonctionnaire qui dirige le service de l’urbanisme
-  Le fonctionnaire délégué de la Région wallonne
-  Un expert dans le domaine du développement durable
-  Un expert financier

Bref, du côté stéphanois, 8 politiques sur 12 membres du jury ; 6 représentants de la majorité : ils peuvent imposer leur projet…

Conclusions

Lors du conseil communal du 3 mai 2010, nous avons regretté les modifications apportées à l’appel liégeois dont la majorité stéphanoise s’est très largement inspirée. Ces modifications donnent un poids plus (trop) important au prix offert pour l’achat du terrain, au détriment de la qualité du projet. Elles donnent aussi un poids démesuré aux représentants de la majorité communale au sein du jury qui évaluera les projets.

Nous avons également mis en évidence que l’appel d’offres présenté au Conseil comportait encore des coquilles importantes (elles ont été corrigées dans ce texte-ci et –espérons-le- dans l’appel d’offres diffusé par la Commune) et nous avons insisté sur le fait que la formule pour coter les prix offerts risquait fort d’entraîner un effet pervers avantageant outrancièrement un promoteur qui offrirait un tout petit peu plus que ces adversaires. Nous avons suggéré de se donner un mois pour examiner cette question à tête reposée… Sans succès.

Vous vous souvenez de la pub pour Canada Dry : « Ca a la couleur de l’alcool, ça a le goût de l’acool, mais ce n’est pas de l’alcool… » ? Le risque est grand que malgré des apparences prometteuses, le futur quartier Henricot 2 ait la couleur et le goût d’un éco-quartier, mais ne soit pas un éco-quartier… Un éco-quartier « canada dry » en quelque sorte…